Location d'une pièce de votre domicile : Guide fiscal et juridique

La mise en location d'un espace vacant au sein de votre habitation représente une solution méconnue pour générer des revenus complémentaires. Cette pratique, parfaitement légale et encadrée, offre des perspectives intéressantes tant sur le plan financier que fiscal.

L'exonération de l'article 35 bis I : trois conditions cumulatives

Le I de l'article 35 bis du CGI exonère d'impôt sur le revenu les produits de la location ou de la sous-location d'une partie de l'habitation principale. L'administration rappelle que l'exonération ne peut être accordée que si les trois conditions suivantes sont simultanément remplies.

1. Les pièces louées font partie de votre résidence principale

Le logement doit être votre habitation principale. Une résidence secondaire ne permet pas d'en bénéficier, et une dépendance disposant d'une entrée indépendante, sans passage par votre logement, sort du dispositif.

Le bailleur peut être propriétaire ou locataire. Un locataire principal qui sous-loue une chambre peut donc bénéficier de l'exonération, sous réserve d'avoir obtenu l'accord écrit de son bailleur.

2. Les pièces constituent la résidence principale du locataire

C'est la condition la plus discriminante, et celle qui écarte la location de courte durée. Un voyageur de passage n'établit pas sa résidence principale dans la chambre : cette situation relève du II de l'article, avec son plafond de 760 €.

Une tolérance existe pour le locataire titulaire d'un contrat de travail saisonnier, pour lequel la location peut constituer une résidence temporaire.

En pratique, cette condition orient vers la location à un étudiant, à un salarié en mobilité ou à un stagiaire, plutôt que vers l'exploitation sur plateforme.

3. Le prix est fixé dans des limites raisonnables

La notion de limites raisonnables est appréciée au moyen de deux plafonds publiés chaque année au BOFiP.

Ces montants s'entendent charges non comprises, par mètre carré de surface habitable. Les plafonds 2026 ont été publiés dans une actualité BOFiP du 19 août 2026, en progression de 2 € dans les deux zones.

Ce que cela donne concrètement

Montants hors charges. La surface retenue est celle de la partie privative louée.

Un constat s'impose à la lecture de ce tableau : les plafonds sont bas au regard des loyers de marché, particulièrement en province. Une chambre de 12 m² louée 300 € par mois hors charges à Lyon dépasse le plafond, et perd l'exonération.

Le piège du tout ou rien

C'est le point que les articles généralistes passent le plus souvent sous silence.

Dépasser le plafond ne rend pas imposable le seul excédent. L'exonération est perdue en totalité, et l'intégralité des loyers devient imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

L'écart de traitement entre deux situations très proches peut donc être considérable. Sur une chambre de 12 m² en province :

• Louée 159 € par mois, soit 1 908 € par an : aucune imposition.

• Louée 170 € par mois, soit 2 040 € par an : les 2 040 € entrent dans le champ des BIC.

Onze euros de loyer mensuel supplémentaires font basculer l'ensemble. Cette marche justifie de calculer le loyer plafond avant de fixer le prix, et non l'inverse.

Le régime du II : la location habituelle à 760 €

Le II de l'article 35 bis prévoit un second régime d'exonération, distinct du premier. Il concerne la location habituelle, à des personnes qui n'y élisent pas domicile, de pièces de l'habitation principale. Le cas typique est celui de la chambre d'hôtes.

L'exonération s'applique dans la limite de 760 € par an, tous locataires confondus. Ce plafond n'est pas indexé.

Deux conséquences pratiques. D'une part, ce régime ne concerne que des locations d'appoint réellement ponctuelles, 760 € représentant environ 63 € par mois. D'autre part, il ne se cumule pas avec le régime du I : une même pièce relève de l'un ou de l'autre selon l'usage qu'en fait l'occupant.

Au-delà de 760 €, les loyers relèvent des BIC.

L'échéance du 31 décembre 2026

Le dispositif d'exonération prévu au I de l'article 35 bis s'applique aux locations ou sous-locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026, en application de l'article 38 de la loi de finances pour 2024. La même borne vaut pour le régime des chambres d'hôtes du II.

Ce dispositif a déjà été prorogé à plusieurs reprises, et une nouvelle prorogation dans le cadre de la loi de finances pour 2027 est possible. Mais elle n'est pas acquise à ce jour, et il paraît prudent de ne pas construire une projection de revenus sur plusieurs années en la tenant pour certaine.

Deux réflexes utiles d'ici la fin de l'année :

• Suivre les débats budgétaires de l'automne, la prorogation se jouant à ce moment-là.

• Simuler dès maintenant le coût fiscal de la même location sans exonération, afin de savoir si l'opération reste intéressante dans cette hypothèse. C'est l'objet de la section suivante.

Si l'exonération ne s'applique pas : micro-BIC ou réel

Lorsque l'une des trois conditions n'est pas remplie, ou en cas de dépassement du plafond, les loyers relèvent des BIC. Deux régimes s'ouvrent alors.

Le micro-BIC

Un abattement forfaitaire de 50 % s'applique aux recettes pour une location de longue durée. Aucune charge n'est déductible en plus.

Attention à une confusion fréquente : l'abattement de 30 % ne concerne pas la location de longue durée mais les meublés de tourisme non classés, dont le plafond de recettes est par ailleurs limité à 15 000 €.

Le régime réel et la règle du prorata

C'est ici que le sujet devient réellement technique, et c'est le point que les articles généralistes ne traitent pas.

Le logement n'est pas affecté en totalité à la location : vous continuez à l'habiter. Les charges et l'amortissement ne sont donc déductibles qu'à hauteur de la fraction affectée à l'activité locative.

Cette fraction se détermine en pratique par un rapport de surfaces. Deux approches coexistent : retenir la seule surface privative louée, ou y ajouter une quote-part des parties communes effectivement mises à disposition du locataire, cuisine et salle d'eau notamment. La seconde est plus favorable, mais elle demande d'être justifiée et documentée.

Illustration. Logement de 80 m² acquis 300 000 €, chambre louée de 12 m². Quote-part retenue sur la seule surface privative : 15 %.

Pour 4 800 € de recettes, le résultat au réel s'établirait autour de 2 456 €, contre une base de 2 400 € au micro-BIC. Les deux régimes se rejoignent.

L'enseignement est contre-intuitif : sur une chambre unique, le régime réel ne surclasse pas systématiquement le micro-BIC, parce que le prorata de surface limite mécaniquement la déduction. Il redevient intéressant lorsque des travaux importants ont été engagés, ou lorsque la quote-part de parties communes peut être valorisée.

Ces chiffres sont donnés à titre d'illustration, sur des hypothèses de charges et de durées d'amortissement à adapter à chaque situation.

Les autres prélèvements à ne pas oublier

La CFE. Le 2° de l'article 1459 du CGI exonère de cotisation foncière des entreprises la location ou sous-location en meublé d'une ou plusieurs pièces de l'habitation principale, à condition que les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le prix reste dans des limites raisonnables. Les conditions recoupent donc largement celles de l'article 35 bis.

D'autres situations relèvent du 3° du même article, dont l'exonération peut être supprimée par délibération de la commune.

Les prélèvements sociaux. Lorsque les loyers sont imposables, ils supportent les prélèvements sociaux au taux de 18,6 %. Lorsque l'exonération de l'article 35 bis s'applique, aucun prélèvement social n'est dû.

Les cotisations sociales. Une location de longue durée à un résident principal ne déclenche pas d'affiliation. Le seuil de 23 000 € concerne la location de courte durée.

Les erreurs les plus fréquentes

• Fixer le loyer avant de calculer le plafond. La marche du tout ou rien rend cet ordre déterminant.

• Confondre les deux régimes de l'article 35 bis. Le I suppose un locataire à titre principal, le II plafonne à 760 € la location à des personnes de passage.

• Appliquer 30 % d'abattement au micro-BIC pour une location de longue durée, alors que le taux est de 50 %.

• Déduire 100 % des charges au régime réel, sans appliquer le prorata de surface.

• Négliger la date du 31 décembre 2026 dans une projection pluriannuelle.

• Oublier de vérifier le règlement de copropriété, qui peut, plus rarement, restreindre l'activité.

  
  Pour aller plus loin

  • CFE en LMNP : calcul et exonérations

  • Charges déductibles LMNP : la liste

  • Seuils LMNP à ne pas dépasser

  Un doute sur le plafond applicable ou sur l'arbitrage entre les deux régimes ?

  ELM Conseil est un expert-comptable spécialisé en location meublée, inscrit à l'Ordre. Nous calculons votre loyer plafond, vérifions l'éligibilité à l'exonération et chiffrons l'hypothèse d'une imposition en BIC.

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