LMNP et TVA : Comment ça marche ? (2025)

La question de la taxe sur la valeur ajoutée constitue un enjeu majeur pour tout propriétaire qui se lance dans l'aventure de la location meublée. Entre exonération automatique et assujettissement volontaire, les règles fiscales peuvent sembler complexes au premier abord. Décryptons ensemble les mécanismes qui régissent cette taxe dans le cadre spécifique du statut de loueur en meublé non professionnel.

La règle générale : une dispense automatique de TVA

Les propriétaires qui mettent en location des logements meublés bénéficient d'un avantage fiscal notable : l'exemption automatique de la taxe sur la valeur ajoutée. Cette dispense s'applique indépendamment de plusieurs facteurs qui pourraient intuitivement sembler déterminants. Que vous louiez votre bien de manière régulière ou ponctuelle, pour des périodes courtes ou longues, le montant de vos revenus locatifs n'influence en rien cette exemption fondamentale.

Cette exonération présente néanmoins un revers : les propriétaires ne peuvent pas récupérer la TVA qu'ils ont payée sur leurs différentes dépenses liées à l'exploitation du bien. Les frais de rénovation, d'aménagement ou de gestion restent ainsi à leur charge complète, contrairement à d'autres impositions déductibles dans le cadre du statut LMNP.

Les démarches administratives : simplifier son immatriculation

Au moment de déclarer votre activité auprès de l'Institut National de la Propriété Industrielle via le formulaire P0i, la procédure reste relativement simple pour les propriétaires qui n'offrent pas de services complémentaires. Il convient de cocher l'option indiquant que votre activité se situe en dehors du champ d'application de la TVA. Une mention explicite précisant votre statut de loueur meublé sans prestations annexes dans la section commentaires permettra d'éviter toute ambiguïté administrative.

Pour les investisseurs qui optent pour des résidences de services, la situation diffère sensiblement. Ces derniers peuvent, sous certaines conditions strictes, bénéficier d'une récupération de la TVA lors de l'acquisition du bien immobilier. Néanmoins, cette opportunité s'accompagne d'une contrainte temporelle importante : une détention inférieure à vingt ans pourrait entraîner l'obligation de reverser partiellement cette taxe initialement récupérée lors de la cessation d'activité.

Les critères déterminants pour l'exemption de TVA en LMNP

L'administration fiscale a établi des critères précis permettant de maintenir l'exemption de TVA même lorsque certains services sont proposés aux locataires. La clé réside dans le caractère accessoire de ces prestations et leur différenciation claire avec les standards hôteliers professionnels.

Prenons quelques situations concrètes pour illustrer ces nuances. Un propriétaire qui nettoie son logement uniquement lors du départ d'un locataire ayant séjourné plus de six nuits conserve son exemption. De même, l'utilisation d'une boîte à clés pour l'accueil des voyageurs, sans alternative de réception physique, maintient le caractère non commercial de la location. La mise à disposition ponctuelle de draps et serviettes en début de séjour, sans renouvellement systématique, reste également dans le cadre de l'exemption.

Le basculement vers l'assujettissement : les services para-hôteliers

La frontière entre location meublée classique et activité para-hôtelière se matérialise par la proposition d'au moins trois prestations spécifiques sur quatre possibles. Ces services transforment fondamentalement la nature de l'activité, passant d'une simple mise à disposition immobilière à une véritable prestation de services.

Les quatre prestations déterminantes comprennent tout d'abord la possibilité de servir des petits-déjeuners selon les standards professionnels, que ce soit directement dans les hébergements ou dans un espace dédié au sein de l'immeuble. L'entretien régulier des espaces constitue le deuxième critère, avec une distinction importante selon la durée des séjours : pour les locations de cinq nuits maximum, le ménage d'entrée et de sortie suffit à caractériser cette régularité. Au-delà de six nuitées, un nettoyage intermédiaire devient nécessaire pour répondre à ce critère.

Le renouvellement du linge de maison durant le séjour représente la troisième prestation, tandis que l'accueil physique des clients forme le quatrième élément. Sur ce dernier point, l'évolution récente de la réglementation exige désormais une alternative d'accueil en personne pour valider cette prestation, même si celle-ci peut être déléguée à un tiers en un lieu centralisé distinct du logement.

Il est crucial de comprendre que la simple capacité à fournir ces services suffit à caractériser l'activité para-hôtelière. Le propriétaire doit pouvoir démontrer que ces prestations restent disponibles sur demande, même si les locataires n'y ont pas systématiquement recours.

Les cas particuliers d'assujettissement obligatoire

Au-delà de la para-hôtellerie, certaines situations impliquent automatiquement l'application de la TVA. Les hébergements fournis dans des établissements touristiques classés, qu'il s'agisse d'hôtels ou de villages vacances, entrent systématiquement dans le champ d'application de cette taxe.

Les résidences de tourisme classées représentent un cas spécifique lorsqu'elles accueillent principalement des touristes et font l'objet de baux commerciaux d'au moins neuf ans avec des exploitants engagés dans la promotion internationale. De même, les propriétaires qui louent leurs biens à des gestionnaires d'établissements d'hébergement spécialisés, comme les résidences pour personnes âgées ou les logements étudiants, se trouvent mécaniquement assujettis si l'exploitant lui-même relève de la TVA.

La franchise en base : un régime intermédiaire avantageux

Pour les propriétaires théoriquement soumis à la TVA mais réalisant des revenus modérés, le dispositif de franchise en base offre une solution intéressante. Ce mécanisme dispense de facturer la TVA aux locataires, mais empêche corrélativement toute récupération de cette taxe sur les dépenses.

Les seuils de chiffre d'affaires déterminant l'éligibilité varient selon la nature de l'activité. Pour les prestations para-hôtelières, le plafond principal s'établit à 85 800 euros de recettes annuelles, avec une tolérance jusqu'à 94 300 euros si l'avant-dernière année respectait le seuil initial. Concernant la location meublée standard, ces montants s'établissent respectivement à 34 400 et 36 500 euros.

Cette franchise s'applique automatiquement dès lors que les conditions sont remplies. Toutefois, les propriétaires conservent la faculté de renoncer à cet avantage pour opter volontairement pour l'assujettissement. Cette décision, formalisée par écrit auprès de l'administration fiscale, devient effective dès le premier jour du mois de sa déclaration.

La mécanique de récupération et de déclaration

Les propriétaires assujettis qui ont choisi le régime réel pour la TVA doivent intégrer cette taxe dans leur facturation et la reverser à l'administration. En contrepartie, ils peuvent déduire la TVA supportée sur l'ensemble de leurs dépenses professionnelles, y compris celle payée lors de l'acquisition du bien immobilier.

Les postes de dépenses ouvrant droit à récupération englobent notamment les factures de travaux et d'entretien, les charges de copropriété (généralement régularisées l'année suivante), les honoraires comptables, les cotisations aux organismes de gestion agréés et les émoluments notariés. À l'inverse, certaines charges restent exclues du dispositif de récupération : les droits de mutation, l'ensemble des frais bancaires liés au financement, les primes d'assurance habitation, la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises.

La déclaration s'effectue exclusivement par voie dématérialisée via l'espace professionnel du site des impôts. Les propriétaires relevant du régime simplifié d'imposition transmettent une déclaration annuelle CA12 avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l'année suivante. Deux acomptes provisionnels complètent ce dispositif : 55% de la TVA de l'exercice précédent en juillet, puis 40% en décembre.

Les taux applicables selon les situations

La grille tarifaire de la TVA varie selon la nature de l'hébergement et des services proposés. Le taux intermédiaire de 10% s'applique généralement aux locations meublées assujetties proposant des prestations para-hôtelières. 

Certains établissements spécialisés bénéficient d'un taux réduit à 5,5% : les maisons de retraite, les structures accueillant des personnes en situation de handicap, les foyers de jeunes travailleurs, les logements-foyers, les centres de réadaptation professionnelle et les hébergements à vocation sociale. Les services complémentaires non inclus dans le prix de la location restent soumis à leur taux propre, généralement le taux normal de 20% pour les prestations de service standard.

Cette architecture fiscale complexe nécessite une analyse approfondie de chaque situation particulière. Les propriétaires doivent évaluer précisément la nature de leur activité et les services qu'ils proposent pour déterminer leur régime fiscal optimal. Entre exonération automatique et assujettissement volontaire, le choix stratégique dépendra des objectifs patrimoniaux, du volume d'investissement et de la nature des prestations envisagées. Une consultation avec des professionnels spécialisés permet souvent d'optimiser sa situation fiscale tout en respectant scrupuleusement le cadre réglementaire en vigueur.