Seuil et plafond LMNP 2026 : les montants à connaître
Le statut de loueur en meublé repose sur plusieurs seuils qui se confondent facilement : celui de 23 000 € de recettes, les plafonds du micro-BIC et celui qui déclenche les cotisations sociales. Voici les montants applicables aux revenus 2025 et 2026, ce qu'ils déclenchent concrètement, et les règles de calcul qui les accompagnent.
Un loueur est considéré comme professionnel (LMP) lorsque ses recettes annuelles dépassent 23 000 € TTC et excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal. Il suffit qu'une seule de ces deux conditions ne soit pas remplie pour rester LMNP.
Le plafond du micro-BIC est de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026, avec un abattement de 50 %. Pour les meublés de tourisme non classés, il est de 15 000 € avec un abattement de 30 %.
Pour la location meublée de courte durée, le dépassement de 23 000 € de recettes annuelles entraîne une affiliation à l'Urssaf.
Les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée sont de 18,6 % pour les revenus 2025.
Le dépassement du plafond du micro-BIC pendant deux années consécutives entraîne l'application du régime réel.
Les seuils LMNP en un coup d'œil
Seuil | Montant | Ce qu'il déclenche |
|---|---|---|
Recettes annuelles du foyer fiscal | 23 000 € TTC | Première condition du statut LMP. Pour la courte durée, affiliation à l'Urssaf. |
Plafond micro-BIC, longue durée et meublé de tourisme classé | 77 700 € (revenus 2025) puis 83 600 € (revenus 2026) | Au-delà, application du régime réel après deux années consécutives de dépassement. |
Plafond micro-BIC, meublé de tourisme non classé | 15 000 € | Au-delà, application du régime réel après deux années consécutives de dépassement. |
Le seuil de 23 000 € : LMNP ou LMP
Deux conditions cumulatives pour devenir LMP
Le statut de loueur en meublé professionnel suppose que deux conditions soient réunies en même temps (article 155 IV du CGI) :
Les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € TTC.
Ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal.
Le raisonnement inverse est celui qui permet de rester LMNP : il suffit que les recettes soient inférieures ou égales à 23 000 €, ou qu'elles ne dépassent pas les autres revenus d'activité du foyer. Les recettes s'entendent toutes taxes comprises et, le cas échéant, charges comprises.
Quels revenus sont comparés aux recettes de location meublée
La comparaison porte sur les revenus d'activité du foyer fiscal, retenus pour leur montant net. Elle inclut :
Les traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, y compris les pensions de retraite et les rentes viagères.
Les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux de la location meublée.
Les bénéfices agricoles et les bénéfices non commerciaux.
Les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.
Les revenus de patrimoine, comme les revenus fonciers issus de la location nue, ne font pas partie de cette comparaison.
Une appréciation à l'échelle du foyer fiscal
Les critères s'apprécient pour l'ensemble du foyer fiscal. Les recettes de location meublée des membres d'un même foyer s'additionnent donc pour déterminer le statut applicable.
Prenons un couple dont l'un des conjoints perçoit 18 000 € de recettes de location meublée et l'autre 12 000 €. Le cumul atteint 30 000 €, soit plus de 23 000 €. La première condition est donc remplie. Si leurs autres revenus d'activité s'élèvent à 40 000 €, la seconde condition ne l'est pas : le foyer reste LMNP. Si ces autres revenus ne sont que de 25 000 €, les deux conditions sont réunies et le foyer relève du statut LMP.
Les plafonds du micro-BIC
Le régime micro-BIC permet d'appliquer un abattement forfaitaire en lieu et place des charges réelles. Son plafond de recettes a été relevé pour les revenus 2026.
Type de location | Abattement | Plafond de recettes, revenus 2025 (déclarés en 2026) | Plafond de recettes, revenus 2026 (déclarés en 2027) |
|---|---|---|---|
Location meublée longue durée | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € | 15 000 € |
Pour la location longue durée, l'abattement de 50 % est assorti d'un minimum de 305 €.
Lorsque les recettes dépassent le plafond pendant deux années consécutives, le loueur relève du régime réel à compter de l'année suivante.
Les meublés de tourisme non classés
Issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur), la limitation du micro-BIC à 15 000 € de recettes et à 30 % d'abattement s'applique aux revenus perçus à compter de 2025. Elle concerne les meublés de tourisme non classés, auparavant soumis aux mêmes règles que les locations classées. Les loueurs concernés ont donc intérêt à comparer leur situation au régime réel.
Le cumul de plusieurs types de location
Lorsqu'un loueur combine plusieurs types de location, par exemple une location longue durée et un meublé de tourisme non classé, les plafonds se vérifient en fonction de la nature de chaque activité. La situation dépend de chaque cas : un calcul précis est utile avant de choisir un régime.
Le seuil de 23 000 € et la protection sociale
Pour la location meublée de courte durée, le seuil de 23 000 € de recettes annuelles a aussi une conséquence sociale, indépendante de la qualification fiscale LMNP ou LMP.
En dessous de ce seuil, les revenus restent soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 18,6 % pour les revenus 2025.
Au-dessus, le loueur doit s'enregistrer auprès de l'Urssaf et relève de cotisations sociales de travailleur indépendant. Selon la situation, un régime simplifié de type micro-social ou une option pour le régime général peuvent être ouverts, sous conditions de plafond.
Les taux et les montants dépendent de chaque situation et sont calculés par l'Urssaf. Il est donc préférable de les simuler avec l'organisme avant de franchir le seuil.
Pour la location longue durée, le basculement vers l'affiliation sociale des indépendants suit la qualification LMP, c'est-à-dire les deux conditions présentées plus haut.
Le régime réel : quand l'envisager
Ce que permet le régime réel
Le régime réel autorise la déduction des charges d'exploitation réellement supportées, comme les frais de gestion, les travaux d'entretien, les intérêts d'emprunt, les taxes locales ou les assurances.
Il permet aussi d'amortir le bien immobilier, hors terrain, et le mobilier. Selon l'article 39 C du CGI, l'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la fraction non déduite est reportable sans limitation de durée. Les déficits liés aux autres charges ne s'imputent que sur les bénéfices de location meublée non professionnelle, pendant les dix années suivantes (article 156 du CGI).
Comment opter pour le réel
Un loueur au micro-BIC peut opter pour le régime réel dans les délais de dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédente. L'option est valable un an et reconduite tacitement chaque année, sauf renonciation dans les mêmes délais.
La tenue d'une comptabilité commerciale et l'établissement de déclarations spécifiques justifient souvent l'accompagnement d'un expert-comptable spécialisé en location meublée.
Pour aller plus loin
LMNP : définition, conditions et régimes d'imposition : les bases du statut avant de surveiller vos seuils.
LMNP 2026 : ce que la loi de finances a changé : les mesures adoptées pour 2026 et celles qui ont été écartées.
Location meublée et régime micro-BIC : comparer micro-BIC et régime réel.
CFE en LMNP : calcul et exonérations : une autre taxe à anticiper.
Vous souhaitez vérifier votre situation au regard de ces seuils ?
ELM Conseil est un expert-comptable spécialisé en location meublée, inscrit à l'Ordre. Nous analysons votre statut, votre régime d'imposition et vos obligations déclaratives.
Questions fréquentes
À partir de quel montant devient-on loueur en meublé professionnel ?
Le statut LMP suppose que les recettes annuelles du foyer fiscal dépassent 23 000 € TTC et excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Ces deux conditions sont cumulatives : dès que l'une des deux n'est pas remplie, le loueur reste LMNP.
Les pensions de retraite comptent-elles dans la comparaison avec les recettes de location ?
Oui. Les pensions de retraite et les rentes viagères font partie des traitements et salaires de l'article 79 du CGI, qui entrent dans la comparaison avec les recettes de location meublée.
Les recettes de mon conjoint s'additionnent-elles aux miennes ?
Oui, le statut s'apprécie pour l'ensemble du foyer fiscal. Les recettes de location meublée de chacun des membres du foyer s'additionnent.
Que se passe-t-il si je dépasse le plafond du micro-BIC ?
Le régime réel s'applique lorsque le plafond est dépassé pendant deux années consécutives. Il est aussi possible d'opter volontairement pour le réel, dans les délais de dépôt de la déclaration de résultats.
Le plafond du micro-BIC change-t-il chaque année ?
Il est revalorisé périodiquement. Il est de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026. Le plafond de 15 000 € des meublés de tourisme non classés est resté inchangé entre les deux années.
Faut-il payer des cotisations sociales dès 23 000 € de recettes ?
Pour la location meublée de courte durée, le dépassement de 23 000 € de recettes annuelles entraîne en principe l'enregistrement auprès de l'Urssaf. Pour la longue durée, tout dépend de la qualification LMP. Les modalités et les taux varient selon la situation.
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