LMNP 2027 : ce que prévoit le projet de loi de finances

Rien n'est voté à ce stade.

Le texte doit être examiné par l'Assemblée nationale puis par le Sénat, et il peut être modifié, voire amputé de certaines mesures, au cours des débats. Cet article sera mis à jour à chaque étape importante.

Ce que propose l'article 7 du PLF 2027

Le texte initial contient deux volets.

Une limite à l'amortissement déductible

Le texte initial ne fait pas de différence entre meublés de tourisme classés et non classés.

La fin du report des amortissements non utilisés

Aujourd'hui, un amortissement qui ne peut pas être déduit une année, faute de résultat suffisant, est reporté sur les années suivantes. Le projet prévoit de mettre fin à ce mécanisme à partir de 2027.

Pour les activités déjà en cours, les amortissements reportés avant 2027 pourraient encore être imputés jusqu'au 31 décembre 2036, à hauteur de la moitié au plus du résultat imposable de chaque année.

Quels loueurs seraient concernés ?

Les mesures proposées visent les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) qui ont opté pour le régime réel.

Ne seraient pas concernés, d'après la version initiale :

• les loueurs au micro-BIC, qui n'amortissent pas leur bien, l'abattement forfaitaire en tenant lieu ;

• les loueurs en meublé professionnels (LMP), le texte ne visant que les LMNP ;

• les loueurs exerçant en résidence étudiante, résidence pour seniors, EHPAD ou autre établissement médico-social ou de services spécialisé, qui seraient exclus du dispositif.

Un exemple chiffré, avec des hypothèses simples

Prenons un appartement acheté 300 000 €, dont 15 % correspondent au terrain, non amortissable. La base amortissable est donc de 255 000 €. Supposons que le loueur déduise aujourd'hui environ 8 000 € d'amortissement par an, ce qui est une hypothèse, le calcul réel dépendant des composants et des durées retenus.

Avec la limite proposée, l'amortissement déductible serait de 2,5 % de 255 000 €, soit environ 6 375 € par an (le plafond de 7 000 € ne serait atteint qu'à partir d'une base amortissable d'environ 280 000 €). Il manquerait donc environ 1 625 € d'amortissement par an.

L'effet dépend ensuite des loyers et des charges :

• Cas 1, résultat avant amortissement de 14 000 € (par exemple 18 000 € de loyers et 4 000 € de charges). Le résultat imposable passerait de 6 000 € à environ 7 625 €. Avec un taux marginal d'imposition de 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 48,6 % au total, la hausse serait d'environ 790 € par an.

• Cas 2, résultat avant amortissement de 5 000 €. L'impôt resterait nul dans les deux cas. En revanche, la part d'amortissement non utilisée ne serait plus reportable.

Ces chiffres sont des illustrations. L'impact réel dépend de la situation de chaque foyer, de ses charges, de son taux d'imposition et de ses autres revenus.

Où en est le calendrier ?

Après son dépôt début octobre 2026, le projet doit passer en commission des finances, puis en séance publique à l'Assemblée nationale, et enfin au Sénat. Une commission mixte paritaire peut ensuite intervenir. L'adoption définitive est en principe attendue avant la fin de l'année, mais ce calendrier peut évoluer.

Si la mesure était adoptée en l'état, elle s'appliquerait à compter du 1er janvier 2027.

Comment aborder cette proposition ?

Une version initiale d'un projet de loi de finances est rarement la version définitive. Des mesures sont modifiées, atténuées ou abandonnées en cours de route, et des propositions de plafonnement ou de suppression de l'amortissement en location meublée ont déjà été rejetées lors de précédentes discussions budgétaires.

Quelques repères à ce stade :

• attendre le texte définitif avant de prendre une décision patrimoniale ;

• continuer à tenir une comptabilité à jour et à suivre l'actualité fiscale ;

• demander l'avis d'un professionnel si votre situation est particulière.

Ce qui est déjà en vigueur

• La réintégration des amortissements dans la plus-value de cession, issue de la loi de finances 2025, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Des abattements pour durée de détention en atténuent l'effet.

• La loi Le Meur pour les meublés de tourisme au micro-BIC : abattement de 50 % pour les meublés classés et de 30 % pour les non classés. En 2027, les plafonds de recettes sont de 83 600 € pour les meublés classés et de 15 000 € pour les non classés. Les communes disposent par ailleurs de pouvoirs accrus pour encadrer ces locations.

• Le calendrier de performance énergétique : location interdite pour les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, et pour les logements classés F à compter du 1er janvier 2028, sous réserve d'évolutions.

Pour aller plus loin

• LMNP 2026 : ce que la loi de finances a changé

• Micro-BIC ou réel en LMNP

• Charges déductibles LMNP : la liste

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ELM Conseil est un expert-comptable spécialisé en location meublée, inscrit à l'Ordre. Un conseiller peut faire le point avec vous.

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