LMNP 2026 : ce que la loi de finances a changé

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Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit, dans sa version initiale, de plafonner l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels au régime réel. Ce texte n'est pas voté à ce jour. Retrouvez le détail dans notre article « LMNP 2027 : ce que prévoit le projet de loi de finances ».

Le calendrier législatif, pour situer les choses

La loi de finances pour 2026 est la loi n° 2026-103 du 19 février 2026. Elle a été publiée au Journal officiel du 20 février 2026 et est entrée en vigueur le 21 février 2026. Le gouvernement a eu recours à l'article 49, alinéa 3, de la Constitution pour faire adopter le texte.

Ce rappel a son utilité. Entre octobre 2025 et février 2026, de nombreux amendements ont été déposés, commentés, puis abandonnés. Des amendements visant à supprimer ou à plafonner l'amortissement en location meublée ont notamment été écartés. Beaucoup de contenus publiés à cette période décrivent donc des mesures qui n'ont jamais été adoptées.

Seul le texte promulgué fait droit.

Ce qui ne change pas : l'amortissement au régime réel

C'est le point le plus attendu. Le mécanisme d'amortissement en location meublée au régime réel fonctionne comme les années précédentes.

Concrètement, restent inchangés :

• L'amortissement par composants du bien immobilier, hors quote-part de terrain.

• L'amortissement du mobilier et des équipements sur leurs durées d'usage.

• La déduction des charges réelles d'exploitation.

• La règle selon laquelle l'amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C du CGI). La fraction d'amortissement non déduite est reportable sans limitation de durée.

• L'imputation des déficits de location meublée non professionnelle sur les seuls bénéfices de même nature, pendant dix ans (article 156 du CGI).

Le plafonnement de l'amortissement à 2 % par an, proposé par voie d'amendement, n'a pas été retenu dans le texte final.

La fin de la réduction d'impôt pour frais de comptabilité

Ce point ne vient pas de la loi de finances 2026 mais de la loi de finances 2025, et il produit ses effets pour la première fois sur les revenus 2025, déclarés au printemps 2026. La réduction d'impôt pour frais de comptabilité et d'adhésion à un organisme de gestion agréé (article 199 quater B du CGI) a été supprimée. Elle ne s'applique plus qu'aux exercices clos jusqu'au 31 décembre 2024.

Ces frais restent en principe déductibles du résultat de l'activité. La suppression porte sur la réduction d'impôt, pas sur la déductibilité. La distinction a son importance : pour un loueur au réel, l'effet net dépend de sa situation, notamment de son taux marginal d'imposition.

Ce qui change vraiment : la hausse des prélèvements sociaux

C'est la mesure qui a l'effet le plus direct sur la trésorerie des loueurs, et elle est souvent passée inaperçue parce qu'elle ne figure pas dans la loi de finances elle-même.

L'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG de 1,4 point, de 9,2 % à 10,6 %, sur les revenus du patrimoine. Le taux global des prélèvements sociaux sur les revenus BIC, dont ceux de la location meublée, passe donc de 17,2 % à 18,6 % (CSG de 10,6 %, CRDS de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 %).

Deux conséquences pratiques. D'une part, un loueur au micro-BIC voit sa charge augmenter mécaniquement, sans levier de compensation. D'autre part, l'écart entre micro-BIC et régime réel peut se creuser légèrement en faveur du réel lorsque les charges et les amortissements dépassent l'abattement forfaitaire, puisque ces prélèvements s'appliquent sur une assiette plus faible.

Les loueurs qui approchent du point de bascule entre les deux régimes ont donc intérêt à refaire le calcul.

Le micro-BIC : un plafond relevé pour les revenus 2026

Aucune nouvelle restriction n'a été introduite pour 2026. Le plafond de recettes du micro-BIC pour la location meublée longue durée et pour les meublés de tourisme classés est en revanche revalorisé, de 77 700 € à 83 600 €, à compter des revenus 2026. Les règles applicables aux meublés de tourisme non classés, issues de la loi Le Meur, restent inchangées.

Un point de calendrier est souvent mal compris : les paramètres applicables aux revenus 2025 produisent leurs effets au printemps 2026, lors de la déclaration. Un loueur qui a dépassé un seuil en 2025 le découvre donc au moment de déclarer. Le dépassement du plafond pendant deux années consécutives entraîne l'application du régime réel.

La plus-value : la réintégration des amortissements continue de s'appliquer

La loi de finances 2026 n'est pas revenue sur la mesure introduite l'année précédente. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués pendant la période d'exploitation au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Certains logements en sont exclus, notamment ceux situés dans des résidences universitaires, des résidences-services pour seniors et des établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ou médicalisés.

Ce sujet mérite un traitement détaillé à lui seul, avec la mécanique de calcul et les dispositifs d'atténuation.

Le statut du bailleur privé : une nouveauté qui concerne la location nue

L'article 47 de la loi de finances pour 2026 crée un statut du bailleur privé, connu sous le nom de dispositif Jeanbrun (ou « Relance logement »). Il ouvre un mécanisme d'amortissement forfaitaire et plafonné pour la location non meublée, sous conditions, notamment de plafonds de loyers et de durée d'engagement de location, pour des acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.

Deux précisions s'imposent, car ce point a généré beaucoup de confusion.

Premièrement, ce dispositif ne s'applique pas à la location meublée. Le fonctionnement de l'amortissement en LMNP reste celui décrit plus haut.

Deuxièmement, il ne retire rien au régime de la location meublée. Il vise plutôt à redonner de l'attractivité à la location nue, jusqu'ici moins avantageuse fiscalement. Il est possible que l'écart entre les deux régimes se réduise, mais la location meublée conserve ses caractéristiques propres, notamment la souplesse des baux disponibles.

Le cadre réglementaire local : loi Le Meur et téléservice national

Les évolutions les plus contraignantes pour les loueurs saisonniers ne viennent pas de la fiscalité mais de la réglementation locale.

Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, les communes disposent d'outils renforcés pour encadrer l'offre de location touristique, notamment des quotas et la possibilité de réduire de 120 à 90 jours par an la durée maximale de location d'une résidence principale.

Ces mesures s'appliquent commune par commune. Il est donc nécessaire de vérifier la réglementation du lieu de situation du bien, et non de raisonner à l'échelle nationale.

Une évolution administrative s'y ajoute : à compter du 20 mai 2026, l'enregistrement des meublés de tourisme s'effectue par un téléservice national unique, qui vise à remplacer les procédures locales, différentes selon les communes.

Les contraintes énergétiques restent un paramètre structurant

Les logements les moins performants sont progressivement exclus du marché locatif. Les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025. L'interdiction s'étendra aux logements classés F à compter de 2028, puis à ceux classés E à compter de 2034.

Pour les contrats en cours, la situation dépend de chaque cas, et les locataires peuvent, dans certaines situations, demander des travaux d'amélioration.

Ce calendrier a une conséquence fiscale directe. Un loueur au régime réel peut intégrer les travaux de rénovation énergétique dans son plan d'amortissement, ou les déduire selon leur nature. Un loueur au micro-BIC supporte ces dépenses sans déduction de charges réelles. L'écart entre les deux régimes peut donc s'élargir pour les biens nécessitant des travaux.

Ce qui a été proposé mais non retenu

Pour éviter toute confusion, plusieurs mesures ont été discutées sans figurer dans le texte adopté :

• La suppression des amortissements en location meublée au régime réel.

• Leur plafonnement à 2 % par an.

• L'harmonisation complète des règles entre location nue et location meublée, évoquée dans plusieurs propositions.

Ces propositions peuvent revenir lors des prochains débats budgétaires. Elles ne s'appliquent pas aujourd'hui.

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ELM Conseil est un expert-comptable spécialisé en location meublée, inscrit à l'Ordre. Nous chiffrons l'impact de ces mesures sur votre activité et établissons vos déclarations.

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